“十七大”后中国房地产市场走向何方
房地产专家印堃华精彩市场解读"十七大"前后，房地产市场极不太平，新政频出，且有许多直指土地、金融等地产命脉，一时间，业界关于后市走向的争论四起。
11月6日下午，在武汉市房协的积极组织和促成下，由武汉易居房地产研究所参与协办的一场市场形势分析会上，记者见到了久闻其名，未见其人的业内知名专家--印堃华教授，聆听了这位有着多年市场研究经验的学者，对于"十七大"后市场发展的理解和判断。
印教授近两个小时的精彩演讲中，这位72岁的老人充分展示了他的学识渊博和为学严谨，从他的妙语连珠中，记者选取了一些极具"印氏风格"的言论观点，与读者共享之。
"要调控房价，首先要调控地价，但在现有招拍挂条件下，要想地价不涨，除非不搞市场经济。"
--土地是控制房价上涨的根本 对于房价屡调不止的情况，印教授分析了背后的深层原因。他认为，这一轮的房价上涨，很大一部分原因是土地市场放开的结果。
在他看来，自2003年开始至今一路上扬的房价，除了通常所分析的经济快速发展带来的居民收入增加、城市化进程加快、外来投资看好进入等原因，造成了各方面需求强劲，市场一直处于供不应求态势之外，土地出让普遍采用招拍挂方式也是造成房价上涨的最根本原因。
众所周知，在推行招拍挂的土地出让方式的这几年，全国土地价格平均上涨了有5到6倍，各地经土地拍卖产生的"地王"层出不穷。前不久，上市公司苏宁在上海中心区取得的地块，其楼面地价就已高达66930元/平方米。地价在房价中所占的比例越来越高，这一方面直接增加了房屋建筑成本，造成房价自然上涨，另一方面也给后市传递了很强的"预期上涨"信号，以至于哪里出现"地王"，哪里就会出现哄抢和跟风现象，周边楼价跟着"水涨船高"。
印教授表示，在土地充足的条件下，招拍挂的方式是有利于市场的公平竞争，但在土地稀缺的条件下，招拍挂方式无疑会加剧后市的上涨预期，造成楼市的哄抢。在现有的土地稀缺和供给不足情况下，把所有的土地都拿来拍卖，这是有待商榷的。
"如果土地不要钱，上海浦东正中心的房价5000元足矣"，此言虽是印教授的一句玩笑，但也道出了控制房价的根本。 "目前政府要解决的不是紧缩地根和银根，抑制需求，盲目打压投资，而应该是疏导需求，增加有效供给，鼓励合理投资。"
--调控的重点绝不在打压市场 自2002年，政府开始对房地产市场进行比较明确的调控时起，就有人在预言"房地产冬天的来临"，但这几年的事实证明，政府调控的目的绝不是要"唱衰"，要置行业于死地，而是在积极的摸索行业规律，以便更合理的引导发展。
这几年，关于zhongyang的政策调控，业界一直有"南方思想"和"北方思想"之争。"北方派"主张从政策上压缩土地供给，收紧信贷，增加税费，从而抑制需求，降温房价；而"南方派"主张加大土地供应，增加有效供给，多渠道疏导消费需求，鼓励合理投资。印教授则属于坚定的"南方派"，在这几年有关上海地产"泡沫论"的争辩中，他是"乐观阵营"的主力。在他看来，目前中国"4+2+1"的家庭模式下，一个家庭拥有两套住房是合情合理的，不能一味的去限制这样的合理需求，打压合理的投资，而应该在保证有效供给的情况下，去鼓励合理的住房消费和投资。
如果是从压缩土地，减少供给，限制投资的角度来调控，只会加剧一哄而上的紧张态势，而收紧信贷，频繁加息，增加交易税费，伤害更多的是普通的工薪阶层供房者，尤其是刚毕业不久贷款买房的年轻人。政府打压的重点应该是那些靠频繁贷款买多套住房，又短期倒卖的"炒房族"，从近期提高二套房和多套房首付比例和贷款利率的动作上看，这一部分投机者应被逐渐挤出。
"房价有涨有跌，波浪式前进，螺旋式上升，这是符合中国国情和特色的发展规律。"
--房地产业不存在拐点 "拐点说"在楼市发展中一直存在，每当出现大的政策调控，或是市场出现一定的波动时，就会有一些"拐点到来"的言论出现。但在印教授的言论中，"拐点"一说或是杞人忧天。
他介绍到，研究房地产业的发展，一定不能忽视三个规律--价值规律、供求规律和马克思主义的极差地租理论。房价如果出现问题，一般都可以从这里找到答案。
除了价值和供求之外，极差地租是我们不可忽略的关注点。目前，我们很多地方房价的上涨还属于极差地租1的层面，是由于土地原始价值不同所产生的房价之差，而根据极差地租2的理论，未来的房地产发展，应该是通过继续追加投资，完善配套，改善环境所带来土地价值的提升，以及产业的发展。从这一点来说，未来地产的发展还有很大的空间。
"楼市的发展是需要不断调整的，不会一直上升，也不会立即消亡，遇到一些调整并不是所谓的"拐点"，不是说楼市一经调整就会立刻走向衰退，而可能是随着增量的减少，存量的扩大，市场竞争将更为激烈，房地产业将从'丰利'时代走向'均利'时代。"印教授如是说。
"以前我们一直提'国富民强'，认为'国富'了才能'民强'，现在我们要提倡'民富国强'，'民富'了自然'国强'。"
--鼓励增加居民财产性收入 "早几年，在上海流传这样一句话，'有钱了不知道怎么办，存在银行怕亏本，买股票风险太大，办企业没本事，借给别人又不放心，不如拿去买楼。"印教授的这句话，引发了现场的一阵笑声，也道出了现今楼市"火热"的真实一面，房地产除了满足居住需求外，正成为很多人投资理财的重要方式。
"十七大"报告中，明确提出要增加居民财产性收入，而房产投资即是财产保值和增值的重要途径。让更多的人在收入增加后，可以通过合理的投资渠道更快的富裕起来，这是国家发出的重要信号。但如何有效引导投资，减少投机成分，则是调控中该着重注意的着眼点。
另外，"买不起房就是分配不公"的舆论应被打破，我们应提倡的不是"居者有其屋"，而是"居者有屋住"，住房问题不应该只靠购买商品房来解决。"十七大"中强调了这一民生问题，回归了住房调控的本位，加强住房保障，建立多层次的住房体系，鼓励老百姓自择其类，选择适合自己的居住形态，
● 人物简介：印堃华
上海财经大学教授、上海市房地产经济学会副会长、上海易居房地产研究院三教授工作室首席专家
上海知名房地产经济专家，有上海"内参学者"、"智囊中的智囊"之称，属楼市"乐观派"，一直唱好后市发展。
● 知名语录：
◆"正迈向国际化大都市的上海，其中心城区的房价高于其他城市是必然的。长三角地区是中国最有发展潜力和最适合投资、创业、就业和居住的地区。那么，有什么理由房价会大跌呢？"
◆"买了房子既不出租，自己也很少去住，就作为资产放着，这种现象在古今中外都很常见。因为房主不缺钱，所以不需要变现，因为房主不想做一个房产经营商，所以不愿出租。为什么可以做到这样？因为房地产本质上有个特点，它是保值的，从长期看是不会贬值的。"
◆"上海楼市不应该打压，楼市的繁荣，归根到底是由供求关系决定的。过度打压房价，可能会引起资金的外逃。中国股市先天不足，其他投资渠道也乏善可陈，一旦对房产市场打压过头，出现大量资金外逃的局面，将对上海的经济发展产生非常不利的影响。"
◆"楼市与股市不同，股市很'瘟'，被套的主要是有点闲钱的人，房市若倒了，除了使更多的人买不起房，还会大量减少就业岗位，造成现有工业产能大量空放。"
◆"调控楼市还是一个动态过程，调控手段和措施只能"与时俱进"，因为总体处于探索阶段--在探索中调控，不但不可能做到尽善尽美，而且应当允许调控者试错。"
◆"房地产行业作为刚刚开始出现繁荣态势的行业。'泡沫论'一度干扰了高层决策思路，但历史的事实已经证明，这两年中国房地产迎来的是'春天'而不是'冬天'。"
有点过时了~
不过今晚看到觉得满好的又不知放哪里~
姑且放住先~ 原来是地价涨了，怪不得菜价涨得这么厉害
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