廣州樓市無‘新政恐慌’

灰鸦

廣州樓市無‘新政恐慌’


核心觀點

廣州國土資源和房屋管理局副局長謝曉丹

廣州市的房地產市場符合國務院對房地產市場提出的‘供求基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定’的目標，樓價不會大起大落，市民應根據實際需要來購房。

廣州滿堂紅地產公司天河區總監何國輝

廣州樓市炒家比例很小，大多數炒家也相當理性，炒樓利潤不像上海等地那麼高，所以新政出臺後，他們更多的是在觀望後市，最壞的打算就是變做‘房東’，將房屋出租。

對於上海等房地產虛火正旺的城市，中央七部委聯合發布的《關於做好穩定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》）令炒家措手不及。據報道，上海近期出現了炒家‘跳水’賣樓，每平方米成交均價下跌3000多元的慘況。但在廣州除了二手房市場出現短暫波動外，樓市並未見劇烈震動。，而談及廣州樓市，無論是政府、開發商，還是中介代理行、專家學者，在接受記者采訪時說得最多的兩個詞是‘理性’、‘健康’。他們大多均認為，在中央政府抑制房價過快上漲的‘宏調風暴’中，穩健、理性的廣州樓價不會出現大起大落的‘新政恐慌’。

大市穩未見放血拋盤交易淡觀望氣氛濃厚

七部委聯合發布的《意見》，直指當前房地產投資規模過大、房地產結構不合理、價格上漲過快的問題，並要求從土地供應、稅收、登記、信息披露等多環節對‘炒地’、‘炒樓’、哄抬房價作出了具體和明確的打擊。記者了解到，《意見》出臺後，廣州並未出現類似上海等地的大幅拋售的現像，更未見內地媒體預測的‘10萬元壓價拋房而逃’的情況，市場觀望氣氛濃厚。市區內數個在‘五一’推出的樓盤成交清淡。一些中介行的負責人感嘆說：‘新政一出，沒人買樓，也沒人賣樓，全都在觀望。’此次《意見》禁售‘樓花’以及6月起對購房不足兩年轉手交易的征收全額營業稅，二手樓市馬上作出反應。一些大型地產中介機構透露，近日有不少賣家致電求售，急著放盤套現。這其中主要以買了一兩年的次新盤較多。中原地產在廣州的110間分行提供的數據顯示，這類尷尬的‘兩年房’交易約占全部二手房交易的40%，主要集中在天河、珠江新城一些新落成一兩年的樓盤。但賣家‘放血’低價拋售並不多見，多數希望以購入價或略低於購入價將房屋出售。但由於大部分買家仍在觀望，那些隻有預售契約、沒有房產證的‘筍盤’暫時無人肯接手。目前廣州賣家普遍的心態是，直接把營業稅稅費打入成本，讓買家承受增加的交易成本；另一種是干脆不賣了，做好中長期投資的準備。部分發展商透露，房產新政出臺後，一些有炒家涉足的樓盤為免炒家低價拋盤，與正在銷售中的一手樓構成競爭，遂與炒家協商將房屋以原價收回或向炒家退還誠意金，將房屋重新‘收回’售樓部出售。

樓市起步領先全國市場泡沫早已蒸發

樓市虛高的情況雖然在內地部分城市已經非常明顯，但作為全國房地產市場起步最早的廣州並非未受波及。商品房價格在2004年中期經歷小幅震蕩後便穩定下來。今年1-3月，廣州商品房價格甚至持續回落。當前廣州商品房銷售均價基本穩定在5660元/平方米，與溫州9278元/平方米、上海8627元/平方米、杭州7210元/平方米的均價相比，廣州房地產市場似乎更為理性。廣州中心區一般商品房均價在每平方米6000元左右，其它區及郊區一些大盤每平方米在四五千元左右，適合目前廣州多種收入階層的消費能力。這樣的價格完全是市場自發形成的，政府沒有干預。廣州的房地產是個成熟的市場。由於起步早(1990年開始)，加上市場競爭激烈，廣州樓市一直以來都是一個適合平民消費、滿足大眾需求的市場，2004年廣州人均收入16884元，深圳人均收入27596元，而上海人均收入16683元，杭州人均收入14565元。盡管廣州人均收入超過了上海和杭州，但廣州並沒有出現類似於上海、杭州市場的比例高達30%-40%的純投機行為，樓市也不存在明顯的泡沫危機。廣州樓市一直也是個務實的市場。廣州一直擁有一個全國行業都認同的綜合性價比優良的樓市，消費者的務實態度也是有目共睹的。廣州市國土資源和房屋管理局提供的數據顯示，近年廣州樓價的變化是合理的。自1997年起，廣州樓價連續七年下降，至2003年觸底。1997年廣州房屋成交均價是每平方米6560多元，至2003年降至4439元/平方米。其中商品房價格從1997年的6610元/平方米降至1999年的/平方米，其後至2002年樓價圍繞5600元/平方米上下浮動。而二手房價格也從1997年的5408元/平方米降至2003年的3173元/平方米。而今年一季度，廣州商品房住宅均價為4938元/平方米，比上季度略升1.1%，升幅輕微。經過九年的調整，廣州已經擠壓出地產市場的水分，實現了連續九個季度商品房成交量大於供應量，商品房空置面積在不斷減少，所以，廣州房地產市場發展是健康、穩定的。廣州市國土資源和房屋管理局副局長謝曉丹也表示，廣州市的房地產市場符合國務院對房地產市場提出的‘供求基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定’的目標，樓價不會大起大落，市民應根據實際需要來購房。

善借鏡奠定市場理性房源足炒家知難而退

廣州是‘溫州炒房團’極少沒能得手的大城市之一。究其原因是廣州樓市比較成熟，供應量充足，老百姓投資理性，不跟風炒作。事實上，廣州人在（炒樓）方面是有前車之鋻的。在許多廣州人眼中，當前上海‘××範圍之內找不到2萬元/平方米以下的房子’、‘××範圍之內找不到1.5萬元/平方米以下的房子’這類的話，與上世紀90年代中期的廣州（樓市）有驚人的相似。在1992年後的一段時間，廣州房地產一路飆升，到1996年達到頂峰。當年預售商品房均價達到6677元/平方米，城區更是‘找不到1萬元以下的房子’。而從1997年開始，廣州房價一路下滑，至2003年，均價降到5274元/平方米，每平方米跌幅至少超過1400元。在廣州房價持續下滑的7年中，廣州人購房觀念、消費水平發生了很大變化。開發商為爭奪客源，往往在小區及周邊環境、園林綠化、小區配套等方面不惜血本，大型樓盤整體開發紛紛向國際水平看齊。早年瘋炒的那一批間雜在居民區內的單體樓、商住樓，目前在二手市場也屬於缺乏人氣的滯銷貨。當年的一批炒樓者還真炒成了‘房東’。這些因素使廣州的購房者更為理性，而這種理性是在市場教育出來的。這種教育，不僅來自廣州本地的教訓，也來自鄰近的香港樓市。1997年前，香港樓價高企，受亞洲金融危機的影響，特別是非典時期，香港樓市累計跌幅達65％。房子市值甚至低於向銀行借貸的本息，17萬港人成為‘負資產’人口，很多人干脆‘塌訂’：房子連同首期及已付月供統統不要了。粵港一家親，兩地經濟關繫密切，港人的教訓給廣州人很深的啟迪。所以廣州樓市和廣州樓市的投資者，相對與內地其他城市，要成熟和理性得多。廣州樓市中炒賣‘樓花’的現像，也大大低於全國其他城市。滿堂紅地產公司天河區區域總監何國輝表示，廣州樓市炒家比例很小，大多數炒家也相當理性，炒樓利潤不像上海等地那麼高，所以新政出臺後，他們更多的是在觀望後市，最壞的打算就是變做‘房東’，將房屋出租。當然炒樓團知難而退的另一個最重要的原因，是廣州地產市場貨源供應十分充足。‘溫州炒房團’在廣州攪不起風浪，與樓市充足的供應量密切相關。截至2004年底，廣州市商品房空置面積為605.09萬平方米，這還是近4年來的最低水平，不管是哪一路炒房團，在如此之大的商品房供應量下想興風作浪，難度很大。

政府策略適時適度住房需求缺口不大

廣州樓市的穩健和理性，與廣州市政府方面的作為也是分不開的，同時也是適時適度的。早在1997年、1998年，廣州的發展目標很明確，就是要建設適宜居住、適宜創業的‘兩個適宜’城市。廣州的發展也是以此為理念來考慮。特別值得一提的是，從城市的主要領導開始，均高度關注城市成本。生活成本一升，政府必會采取相應措施，並加以調控。近年來，廣州市政府大力發展二手住房交易市場，放手讓60多萬套房改房上市。這個措施大大抑制了房價上漲，滿足市場需要，同時也讓各路炒家無從下手。去年廣州市政府也曾出臺三大措施平抑房價：一、當年出讓用地大增3.6倍；二、抵債土地‘開閘上市’；三、加緊‘回收’增加儲備，廣州撤銷41個開發區共計土地18063公頃，使房地產開發土地儲備得到大幅增加。廣州的居民通過購買房改房、拆遷和購買商品房等方式，85％以上家庭解決了有產權的住房問題。2000年廣州市人均居住面積13.13平方米，2001年廣州市人均居住面積13.87平方米，2002年廣州市人均居住面積15.67平方米，2003年廣州市人均居住面積17.23平方米。從1997年到2002年5年間，廣州人均居住面積增長44.3％。對他們來說，不是解決住房‘溫飽’問題，而是解決‘怎樣住出格調、品位’的‘小康’問題。現在，廣州市民在市區擁有一套住宅後，很多人已經或正在計劃在郊區購買休瑜度假用房，這就使得廣州消費需求顯得從容––房價太離譜，購房者選擇不介入，等價格降下來再說。

作者:本報記者王長久