【置顶】万达集团全面布局三、四线城市

明日帅哥

　　在第四次转型中，万达集团开始走轻资产模式，但走轻资产路线不等于看淡房地产市场，万达集团反而是希望能够灵活运用社 会资金，用更快的速度，完成对三、四线城市的广场布局。

　　??这种类似“借鸡生蛋”的运作，实际是一种准金融投资行为，在整个地产项目投资的过程中，万达集团改变了先前拿地、投资、建设广场、配建公寓、写字楼和商铺的固定模式，转而靠与投资方的净租金收益中分成盈利。

　　??从租金收益的角度来说，这些建在三、四线城市的万达集团和大城市看起来相差甚远。但如果从回报率方面来看，这些广场拿地成本较低、投资额相对较少，与大城市相比不一定差的太多。据悉，北京通州的万达集团开业租金回报率就达到了10%，而在王府井这样寸土寸金的地块，由于项目建成之后的成本极高（每平米七万元左右），回报率和通州的项目差的很远。

　　??而资本最看重的，恰恰就是回报率，双方一拍即合。

　　??方圆地产首席市场分析师邓浩志对《英才》记者表示，万达集团在选择地段方面有独到的眼光，之前曾经在一、二线城市里相对偏远的地区进行布局获得成功，但如今在三、四线、甚至四、五线城市进行布局，在如今房地产市场难言火热的情况下，也存在一定风险。

　　??2015年中国统计局的最新数据显示，中、西部城市的商品房销售数据分别下降了10.4%和3.9%。数据支撑之下，对万达集团加速下沉持怀疑态度的人不在少数，那么万达集团为何要在此时选择推进轻资产模式，加速逆势扩张？

　　??“我们通过最近的三年发现一个现象，来自一线城市的增长在放缓，不管是消费还是文化都在放缓，恰恰来自三、四线的增长在急速提升。”王健林认为，大城市消费增长的放缓，和三、四线城市快速的发展状态形成了鲜明的对比。

　　??面对这种去中心化的增长局面，尽快全方位布局，利用品牌优势和规模优势占领三、四线城市市场，就成为了万达集团的核心目标。而如果想提升项目下沉速率，仅仅依靠自有资金去开疆拓土就显得慢了一点。

　　??王健林告诉《英才》记者，万达集团在全国所有的省、主要的地级市的布点已基本齐备，100多座骨干广场已经建成。如果要尽快把中国地级市和主要县城全部占领，依靠自有资金就显然无法完成速度上的提升，需要更好的利用外部机构资金。虽然这会导致出让部分利润，但万达集团显然对于布局速度更加看重。

　　??中国商业地产联盟秘书长王永平(微博?)告诉《英才》记者，万达集团是行业内嗅觉最灵敏的企业，善于转型。如今开始轻资产化运营策略，除了降低企业负债比率之外，实际上更重要的是看到了中国商业地产行业的一个重要拐点正在形成：市场竞争核心由开发层面转向运营层面。这意味着万达集团在三、四线城市，面对当地传统购物中心将显示出强大的竞争优势。

　　??在此之前，商业地产的模式主要是住宅依赖型，即在商业地产的周边建设配套的住宅楼，获得增值利润。但是在三、四线城市住宅楼供给较高之后，这种模式就失去了吸引力。转而兴起了“产业依赖型”的探索，以万达集团为代表的企业，用文化、旅游电子商务等来配合商业地产的发展，增强了商业地产的运营水平，但与成熟市场相比仍有很大的提升空间。

　　??另外，王永平认为，虽然目前短期来看商业的供应量很大，但其有一个最重要的规律，就是具备商业替代性，永远有机会。做的比别人好，就有取而代之的机会。这时资本只要依附于一个最专业、运营能力最强的公司，就仍会有下一步机会，这也是为何金融机构会与万达集团合作的原因

　　??对于战胜竞争对手，王健林很有自信：“我们需要通过轻资产运营，尽快地屏蔽竞争者，争取五年之内把中国的地级市和主要县城扫一圈。一个四五十万人口的城市，万达集团建在中心，别人就算有胆量去，那肯定也会活得极其艰难的。”

　　??如今，万达集团在已有的运营优势之外，还在努力开拓着下一个差异化竞争利器。