外企夫妇巧配“理财老三样” 生活更从容

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家庭情况

　　刘先生现年40岁、已婚，刘太太35岁，两人皆有留美硕士学位，都在外资企业工作，儿子今年10岁、上小学四年级。

　　刘先生税后月薪2.5万元，刘太太税后月薪1.8万元，夫妻俩的年终奖加上一些存款利息和基金投资，每年还有8万元的收入。一家三口每月的开销1万元；另外每年家庭人身保险保费1万元、车险保费4千元，以及旅游支出1.5万元。夫妇两人目前都享有标准的社会保险，缴纳4金。

　　刘先生房产价值约200万元，房贷已还清，刚买了一部15万元汽车。目前有80万元存款，另投资10万元的开放式股票基金当作8年后孩子上大学的准备金。刘先生购买终身寿险保额30万元，目前价值6万元。夫妻合计住房公积金账户余额10万元，养老金账户余额15万元。

　　理财目标

　　1、5年内换一套价值400万的房子。

　　2、准备在儿子大学毕业后送去国外留学。

　　3、为保证将来退休后维持现有的生活品质，希望现在就要做好退休金的规划及准备。

　　4、退休后10年旅游计划年花费2万元。

　　理财规划及建议

　　买二套换新房视压力而定

　　刘先生夫妇准备5年内换一套价值400万的新房，方案可以有两种：一，保留老房子，首付全部用自有资金，老房子出租款可以承担部分还贷款费用；其二，出售旧房，用以支付新房的首付款。但是有几方面需要考虑：一是房产税；目前的政策标准是对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房，和非在沪居民家庭新购住房（即应税住房）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%，试点初期暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。对于免征面积，方案明确为：上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积，人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。简言之，不论之前有多少套房子，只要未在房产税实施后新购房，便不予课征，一旦购买则全数计入课税范围。另外，如果保留旧房的话，前5年的家庭总收入将全部用于支付新房首付款，势必造成家庭财政吃紧，生活品质有所下降。

　　假设市值200万的旧房每年2%的折价率、5%的房价增长率，5年后价值242万，400万的新房按照6%的房价增长率,5年后价值535万。

　　如果选择方案一：保留老房，可将每年收入拿出30万加上60万定期存款做理财投资，年化收益6%左右，5年后可得255万作新房首付款，贷款60万公积金及190万的商业贷款，按等额本息每月应还款额为18800元，旧房租金在3000元左右，公积金做月冲，每月实际还款额在13500元左右。

　　选择方案二：旧房出售，加上5年后定期存款40万的投资所得52万,总共294万作为首付款，另外贷款60万公积金及150万左右的商业贷款，每月应还款额为15900元，实际还款额和方案一相差不多，夫妻两人目前月收入43000元，还款额和收入占比为31.39%，不影响日常生活。由此可见，两套方案都是切实可行的，只是方案二较前者的财务自由度更高一点，生活压力也将减轻很多。