万达长白山国土，拿地的成本“相当诱人”

vmr5243

　　<2014-7-8>一天时间签订42块土地出让合同，这是万达在吉林抚松县创下的纪录，这一幕发生在2010年5月17日。万达正在当地牵头开发一个名叫“万达长白山国土国际旅游度假”的地产项目，项目占地18.34平方公里，万达长白山国土规划建设用地达到10平方公里。
　　42块土地只是冰山一角
　　    从拿地、融资到项目的审批，这个被当地冠以头号招商引资项目的旅游度假区，无不享受着某种特殊待遇。按照计划，万达长白山国土旅游度假区全部建成只有五年期限。从一开始，这个项目便在与时间赛跑。
　　土地出让“拼图”
　　18.34平方公里的万达长白山国土国际旅游度假区项目中，规划的建设用地达到10平方公里。在近几年土地市场持续调控的大背景下，如此大面积的拿地已属罕见。
　　根据国土资源部网站上关于当地土地出让结果的不完全统计，抚松县政府在2010年3月12日、3月14日、4月28日、5月17日，分别出让了位于万达长白山国土国际旅游度假区13块、32块、22块、42块土地。
　　2009年国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《止用地项目目录（2006年本增补本）》规定，商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。
　　一位房地产资深律师认为，万达长白山国土国际旅游度假区的土地出让情形，存在为了规避前述规定而进行“化整为零”的嫌疑。但即使分割成如此多块土地，仍有部分商品住宅用地的宗地出让面积超出了上限。
　　2010年5月17日由抚松县人民政府批准并订立出让合同的“万达长白山国土国际旅游度假区南区B1-1地块住宅用地”，单幅土地出让面积达到32.4公顷，远远超出了“商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷”的上限。
　　在5月17日这一天，抚松县政府批准签订出让合同的13块住宅用地的总面积达到了144公顷，约2160亩，而2005年至2009年抚松县平均年度实际住房供地量才17.59公顷。
　　这些土地以约10万~20万/亩的价格陆续被以万达和泛海集团为主要股东的万达长白山国土国际旅游度假区开发有限公司一家独享。
　　一位曾到抚松县考察的开发商透露，考虑到政府还可以通过各种途径变相返还土地款，万达长白山国土国际旅游度假区开发有限公司拿地的成本“相当人”。
　　“巨无霸”旅游项目
　　如此大规模的旅游地产项目能够落户只有30余万人口的抚松县，这在2008年的时候还是不可想象的。
　　万达到来之前，抚松县一直试图吸引外地企业来此开发，以带动这个长期依赖自然资源的县城的发展。在抚松县政府网站上，至今仍能看到2007年的这样一条招商引资信息，招商项目的名称为“万达长白山国土果松山滑雪场”。当地政府最初的设想是建成一座13条滑雪道、总长13958米、年接待总量75万人次的滑雪场，项目的投资门槛被设定为8640.1万元。
　　然而出乎预料的是，万达最终带来了一个大到无法凭经验去想象的项目，总投资额230亿元。其中仅滑雪场所在的万达长白山国土国际旅游度假区南区项目总投资即达到126.59亿元，是原来抚松县招商项目投资门槛的146倍。
　　2008年东北亚博览会期间，万达董事长王健林在内的120名国内民营企业家来到吉林省考察。在那一次考察活动中，王健林选中了抚松县作为万达尝试旅游地产的首站。
　　2009年初，五家民企——万达集团、泛海集团、巨人集团、复星集团、一方集团与当地政府签订了投资框架协议，但在2009年8月正式签订的万达长白山国土国际旅游度假区项目投资协议中，巨人集团和复星集团并没有出现在投资方的名单中。有接近复星的人士透露，复星选择退出是因为决策层认为当地市场成熟需要很长时间，进入的风险过大。
　　不过这段插曲并没有给项目的推进制造太大麻烦，王健林随后找来了亿利资源集团有限公司作为“伙伴”。正式签约时，投资方包括了大连万达商业地产有限公司、泛海集团、一方集团、亿利资源。四家企业按35%、35%、25%、5%的出资比例，成立了负责项目开发的“万达长白山国土国际旅游度假区开发有限公司”，注册资本为10亿元。
　　此后的万达长白山国土国际旅游度假区开发有限公司经历过一次股权变更，引入了联想控股有限公司、北京用友科技有限公司以及融科物业投资有限公司三家公司。2010年5月万达长白山国土国际旅游度假区开发有限公司确定的新股权结构为：万达集团持有28%股份，泛海集团持有27%股份，一方集团持有20%股份，亿利资源持有10%股份，联想控股持有6%股份，北京用友科技有限公司持有5%股份，融科物业投资有限公司持有4%股份。
　　这是一个阵容豪华的民企联盟，万达作为“带头大哥”，不仅是控股方，还扮演着项目实际操盘者的角色。2009年8月28日，民企联盟与当地政府正式签订投资协议后不久，“万达长白山国土国际旅游度假区”举行了开工奠基仪式。