[转帖]汇率与房价：一张网的两个结点

弹剑

　　人民币汇率和房地产价格就像一张巨大的蜘蛛网里的两个结点，独立存在，但又紧密相联。

　　一位经济学家在接受媒体采访时曾说过，2005年全球最大的谜团就是人民币的汇率。我想说的是，2005年，中国经济的最大谜团是房地产价格，价格究竟会不会降，降的幅度有多大。

　　这两个谜团，打开了其中的一个，也许就可以找到打开另一个之道。

　　就像大家都知道人民币升值是迟早的事，只是谁也不知道升值的确切时间一样，所有的人都知道国内的房地产价格高得有些离谱，肯定会降，但究竟什么时候会真正降下来，谁也说不准。

　　如今的现实是，无论是人民币汇率的走势，还是房地产价格的走势，都越来越扑朔迷离了。

　　5月初，在土耳其伊斯坦布尔出席亚洲开发银行年会的中国财政部部长金人庆，面对市场对人民币升值预期的投机行为甚嚣尘上，回应说，市场投机的效果将适得其反，在过度投机的干扰下，中国政府目前的汇率改革速度和难度反而将增大。

　　在不久前的4月23日，出席博鳌亚洲论坛的中国人民银行行长周小川对中国汇率改革发表的论调是：“假如压力不大，我们可以按照自己的优先顺序，逐步进行改革；不过如果国际压力够强大，那也不是坏事，它将迫使我们加速改革。”

　　金部长和周行长表达上的区别在于，金部长认为，对人民币升值的压力太大，改革的速度和难度反而将增大。换句话说，就是希望能够找到一个政治压力和投机压力都“足够弱”的时机，推进汇率改革。周行长则认为，如果国际对人民币汇率的压力够强大，将迫使决策者加速人民币汇率改革。其中蕴含的潜台词是，如果继续拖延的话，改革可能会在更困难的环境中进行。

　　虽然表述各自不同，但中心意思是一样的：那就是汇率改革迟早会推进，只不过推进的快慢程度会因为不同的认识而有不同的选择。因此，汇率改革到底会迟，还是会早进行，还是一个谜。

　　房地产价格的走势同样出现了让人看不懂的局面。

　　今年一季度最重要的宏观调控政策当属央行出台的房贷新政，政策方向具有紧缩性，目的是为了抑制过快上涨的房价。但事实是，房地产投资增长依然较快，一季度达到了26.7％；房地产市场价格仍然持续上涨，来自国家统计局的数字显示，一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5％，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。而且国家统计局的专家认为，下半年房价增长仍可能偏快。

　　一面是政府努力采取措施打压房地产投资和房地产价格，一面是房地产价格攀高不下。房地产市场究竟怎么了？

　　其实，人民币汇率和房地产价格这两个从表面看上去并无太多关联的问题是有联系的。因为，在飞涨的房地产价格背后，升值预期是一个推动力。

　　据报道，今年初，海外基金收购商业物业轰动了上海滩。花旗银行斥资8亿元买下陆家嘴写字楼物业，澳洲麦格里集团旗下M GPA花8亿元收购新茂大厦，荷兰国际房地产、摩根斯坦利等在上海房地产市场更是动作频频。今年前3个月，外资机构在沪房地产收购资金已经超过去年全年。4月初，高盛首度重拳出击中国地产业，斥资1.076亿美元买下坐落于上海外滩附近一栋24层的写字楼——百腾大厦。

　　据人民银行上海分行统计，境外资金直接流入房地产的比重，2001年是16.1％，2002年上升到23.5％，2003年超过了25％，2004年前5个月达到32.6％。

　　外资之所以大举进入房地产，一个重要原因是人民币升值预期，热钱流入最主要的选择是投资和购买房地产。

　　于是，热钱将两个都很敏感的问题联系在了一起，而且似乎成了解决这两个问题的一种选择。

　　只要热钱不再巨赌人民币升值，市场上对人民币升值的投机压力就会弱下来，热钱也会因此而撤离房地产业，这样，也许汇率改革进行得会更加顺利，房地产价格也会失去支撑其上涨的重要支柱。

　　但有一点需要注意，那就是外资热钱的撤离，会不会对国内房产造成毁灭性的打击？如果房产价格过快过猛下降，将会涉及到整个中国经济。

　　首先是银行受不了。据中国国际金融有限公司资料，大约60％的房地产投资来源于银行贷款。再加上个人房贷的2万亿元，如果房价真的大落，好资产就变成了呆坏账。本来就很脆弱的中国的金融业能否承受？其次，是农民工受不了。不可否认的是，进城的农民工一半以上都在从事建筑业以及与建筑业有关的行业，如果房价大落，带来的必然是房地产业的萎缩，这样，很多农民工就会失业。农民的增收问题如何解决？城市居民也会受不了，据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究，2002年城市居民净房产均值29703元，占居民总财产净值的64.38％，房价大落就意味着居民财产的缩水和贬值，进而会影响到居民的消费支出心理，国内需求也会随之大落。

　　人民币汇率和房地产价格就像一张巨大的蜘蛛网里的两个结点，独立存在，但又紧密相联。

　　一位经济学家在接受媒体采访时曾说过，2005年全球最大的谜团就是人民币的汇率。我想说的是，2005年，中国经济的最大谜团是房地产价格，价格究竟会不会降，降的幅度有多大。

　　这两个谜团，解开了其中的一个，也许就可以找到解开另一个之道。

　　但至少目前为止，这两个谜团还在继续着！

弹剑

由于上两篇文章大家颇有争议，特转一篇让大家对市场动态有个了解。
另外想说的是，尽信书不如无书。大家对引用的资料要有自己的思考判断，不要盲目认同。对我引用的这篇也一样。

灰鸦

新闻版坚持事实和多元。独立思考是基础，争辩是手段。还原事实的全貌，然后每个人有自己的判断、理解和选择。

PS 请标明文章出处。

弹剑

同意楼上所说，我也强调一下，尽信书不如无书。

附出处：

发表日期：2005年5月11日   出处：新华网    作者：王擎

灰鸦

新华网上海５月２６日电（记者徐寿松、陈芳）每１０元房地产投资中就有近１．３元来自境外逐利资金，每１０个买房人中就有２个买主是境外或外地人士。中国人民银行最新公布的上海市２００４年金融运行报告，令“海外热钱搅局楼市”的悬疑水落石出。

    境外逐利资金究竟是如何来、又将如何去？会对房地产市场产生怎样的影响？这些问题的求解对于眼下正处于调整期的房地产市场意味深长。

    究竟有多少境外资金进入内地楼市？

    央行在２００４年上海市金融运行报告中称，２００４年前１１个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过２２２亿元。其中约１５０亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的１２．７％；约７０亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近２０％。

    复旦大学房地产研究中心特约研究员、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说，央行的数据与业界关于约有两三百万美元的海外热钱进入上海楼市的估计基本一致。

    尽管进入楼市的境外资金从数量上看不算很大，但联系到处于高位运行的楼市的敏感性，以及境外资金逐利而来的目的，其影响仍不可小觑。

    境外资金为何选择房地产市场作为其登陆中国“淘金”的首选场所？业内人士分析，一是预期上海商品房有增值潜力，二是博弈人民币升值。２０００年以来，上海商品房价格逐年增长，尤其是２００３年涨幅明显过快，在境外资金看来，上海房地产的保值增值功能明显。具有投机性、逐利性和短期性特点的“热钱”在汇率平稳时，获取房地产收益；一旦汇率发生变动，“热钱”抛售物业，结汇流出，获取房价上涨和人民币升值后的双份收益。

    而随着外资进入房地产领域政策限制的基本消除，境外资金进入内地楼市几无障碍。正因此，到了去年底、今年初时，上海的房地产市场上已出现一些海外人士一个人买下几十套甚至上百套房的异常现象。

    新华网北京5月25日电（记者 顾钱江）中国人民银行25日公布的2004年上海市金融运行报告披露，逾220亿元境外逐利资金在去年流入了上海房地产市场。

    据不完全统计，2004年1至11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。

    报告指出，随着外资进入房地产领域政策限制的基本消除，房地产价格的持续攀升及对人民币汇率升值的预期，吸引了境外逐利资金流入上海市房地产市场。

    国家外汇管理局今年3月指出，发现一些海外个人在上海购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质，就此将展开调查。

    由人民银行上海分行货币政策分析小组撰写的这份报告说，去年上海本市居民仍是购房主力，但外地和境外人士也占相当比例（约占二成）。

    报告显示，上海房地产开发和消费仍高度依赖贷款融资。2004年末，全市中资金融机构人民币商业性房地产贷款余额为3503亿元，增幅达41％；比年初增加1023亿元，占上海市各项贷款新增额的比例高达76％，与房地产开发资金来源总额（1700亿元）的比例约为60％。

    其中，个人住房贷款余额增幅达42％，比年初增加728亿元，占中长期贷款新增额的比例高达48％，而个人购买新建住宅商品房的贷款额与住宅商品房预售额之比达42％。

    报告同时显示，去年10月底央行上调个人房贷利率后，11月、12月的上海个人住房贷款保持快速增长，提前还款现象尚不明显，利率政策的效应有待进一步观察。

    报告认为，由于土地资源约束加大，不断上涨的房价增加了商务成本，上海吸引外资面临较大挑战。报告还指出，上海应防范房地产金融风险，促进房地产业持续稳定健康发展。

最新的一组权威数据，但对于游资对楼市影响多大还是不置可否。

[ Last edited by 灰鸦 on 2005-5-28 at 22:40 ]

弹剑

我晕死，这样也权威。。。
”央行的数据与业界关于约有两三百万美元的海外热钱进入上海楼市的估计基本一致。 “   
看了这些文章你信不信？

我还看到另外一组数字，以前一般在上海的购房资金比例为，国内:国际为9：1
前段时间已经上升到5：5了。。。。

灰鸦

如果央行的数据不权威，那还有什么数据可信？

弹剑

嘿嘿，央行我就不凑合了。
但他说业界估计200~300w美元是他自己的看法吧。

这就是权威。。。。。

无语。。。

弹剑

另外我想知道，央行的什么数据表明了进入房地产的热钱是200~300w？看下你引用的央行的数据，他怎么就结出个这样的结论呢？

不会是妄传圣意吧。。。

灰鸦

你不会连哪些是央行数据(即所谓权威数据)，哪些是某些业内人士的分析都分不清吧.

[ Last edited by 灰鸦 on 2005-5-29 at 03:04 ]

牛奶糖柠檬

从温州人炒到了外汇
争吵却越来越大
更多的是观望态度

弹剑

灰鸦  在 2005-5-29 03:02 AM 发表:

你不会连哪些是央行数据(即所谓权威数据)，哪些是某些业内人士的分析都分不清吧.

你给我说说，

“复旦大学房地产研究中心特约研究员、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说，央行的数据与业界关于约有两三百万美元的海外热钱进入上海楼市的估计基本一致。”

这段话我应该怎么理解呢？

不要老拿专家说事，我敢保证业界对进入楼市的热钱的估计不止300w。最烦这种人。300w的热钱基本可以忽略不计。能起什么风浪？

还是那句话，尽信书不如无书！ 对引用的数据要有自己的思考判断，而不是引用了就好！

牛奶糖柠檬

引用数据只不过是让说理更据说明力罢了
不代表引用数据就是不用自己的思考
也不代表完全信这些数据

灰鸦

弹剑  在 2005-5-29 01:25 PM 发表:

你给我说说，

“复旦大学房地产研究中心特约研究员、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说，央行的数据与业界关于约有两三百万美元的海外热钱进入上海楼市的估计基本一致。”

这段话我应该怎么理解呢？ ...

"不要老拿专家说事，我敢保证业界对进入楼市的热钱的估计不止300w。最烦这种人。300w的热钱基本可以忽略不计。能起什么风浪？
"
可笑的是你也是拿业界的专家说事. 更令人奇怪的是，你始终强调在房产中的热钱有几千万，可却没有数据，纯属某些专家的估计和猜测.

最后你还是没有弄懂哪些是数据，哪些是评论..
这些才是数据.

每１０元房地产投资中就有近１．３元来自境外逐利资金，每１０个买房人中就有２个买主是境外或外地人士。..

央行在２００４年上海市金融运行报告中称，２００４年前１１个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过２２２亿元。其中约１５０亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的１２．７％；约７０亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近２０％。

报告显示，上海房地产开发和消费仍高度依赖贷款融资。2004年末，全市中资金融机构人民币商业性房地产贷款余额为3503亿元，增幅达41％；比年初增加1023亿元，占上海市各项贷款新增额的比例高达76％，与房地产开发资金来源总额（1700亿元）的比例约为60％。

    其中，个人住房贷款余额增幅达42％，比年初增加728亿元，占中长期贷款新增额的比例高达48％，而个人购买新建住宅商品房的贷款额与住宅商品房预售额之比达42％

灰鸦

弹剑  在 2005-5-29 01:25 PM 发表:

还是那句话，尽信书不如无书！ 对引用的数据要有自己的思考判断，而不是引用了就好！

对一件事的判断和分析，最重要的是基于对事情的背景和事实真相的清晰充足的认识，还要具备足够的基础知识和分析力，而不是只凭满腔热血。
至于数据，至少我自信有足够的筛选力。
另外我从不怀疑自己的独立思考能力.

弹剑

或许吧。 我相信我看过足够多的文章才那么说。没数据？对，就拿我发的这篇文章来说吧，的确没板上钉钉说那些外资买房的就是热钱。

“据报道，今年初，海外基金收购商业物业轰动了上海滩。花旗银行斥资8亿元买下陆家嘴写字楼物业，澳洲麦格里集团旗下M GPA花8亿元收购新茂大厦，荷兰国际房地产、摩根斯坦利等在上海房地产市场更是动作频频。今年前3个月，外资机构在沪房地产收购资金已经超过去年全年。4月初，高盛首度重拳出击中国地产业，斥资1.076亿美元买下坐落于上海外滩附近一栋24层的写字楼——百腾大厦。
　　据人民银行上海分行统计，境外资金直接流入房地产的比重，2001年是16.1％，2002年上升到23.5％，2003年超过了25％，2004年前5个月达到32.6％。
　　外资之所以大举进入房地产，一个重要原因是人民币升值预期，热钱流入最主要的选择是投资和购买房地产。”

这些数据算什么呢？这些数据不都指明热钱的数量吗？这可不是什么专家说的。。。在我的印象中关于什么专家我只引用过谢国忠关于基金的额数。。。

看了这些文章你还相信300w美元我也无话可说。就看你引用的数据，动辄都以亿计算。。。 我想知道的是300w究竟怎么来的呢？还红字标明，郑重其事。。。我晕。。。。

弹剑

更正：这些数据不都指明热钱的数量吗？

其中指明修改为暗示。。。

灰鸦

弹剑  在 2005-5-29 06:38 PM 发表:

据人民银行上海分行统计，境外资金直接流入房地产的比重，2001年是16.1％，2002年上升到23.5％，2003年超过了25％，2004年前5个月达到32.6％。

你提到的这些数据不就反应在我引用的这份数据(2004年1至11月)中吗？你的数据是同一组织(央行上海分行)在2004年中期所统计的数据(2004年前5个月).
“中国人民银行25日公布的2004年上海市金融运行报告披露，逾220亿元境外逐利资金在去年流入了上海房地产市场。其中约１５０亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的１２．７％；约７０亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近２０％。”

那句话“央行的数据与业界关于约有两三百万美元的海外热钱进入上海楼市的估计基本一致。”，可不是我的观点，因为不知道他怎么计算出来的，我也没表示赞成。而标红是将新闻中的重要语句显示出来的通常手法，跟是否赞同无关，你没有看到文中标红的地方很多吗？其他帖子都是这样的，一点都不奇怪。不知道你是不是没看到我在文后写的这句话“最新的一组权威数据，但对于游资对楼市影响多大还是不置可否。”

花旗银行斥资8亿元买下陆家嘴写字楼物业，澳洲麦格里集团旗下M GPA花8亿元收购新茂大厦，荷兰国际房地产、摩根斯坦利等在上海房地产市场更是动作频频。今年前3个月，外资机构在沪房地产收购资金已经超过去年全年。4月初，高盛首度重拳出击中国地产业，斥资1.076亿美元买下坐落于上海外滩附近一栋24层的写字楼——百腾大厦。

你没有弄明白热钱数量是怎么计算的。光是看到这些数据，就能判断热钱数量吗？那你告诉我央行的数据220亿元意味着多少热钱？

[ Last edited by 灰鸦 on 2005-5-29 at 23:12 ]

灰鸦

怀疑是编辑打错字，把亿写成万.
可亿又似乎和央行数据有偏差..
查证中..

弹剑

呵呵，我的意思就是说那个什么复旦大学房地产研究中心特约研究员、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红在胡扯。
什么300w，是不可能的。

按上面的资料，逾220亿元境外逐利资金在去年流入了上海房地产市场。只怕大多都是热钱，几十亿美元不算多，要知道，可以统计的热钱进来的就有1000多亿。以前说了，现在中国股市总市值才7000e人民币，里面能藏多少热钱呢？怕就怕有百亿乃至数百亿美元以上的热钱进入房地产，长三角一些省市今年GDP增长首次超过深圳，其中房地产占了很大功劳。其中会不会有热钱的猫腻呢？就耐人寻味了。

而我们上面讨论的只是上海市而已。整个长三角又如何呢？希望国家能够谨慎处理好汇率和房价的问题。不然的话危机真的不远的。